[서평] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라 는 부동산 투자 중에서도 아파트 투자에 관한 투자입문서라고 할 수 있다. 우리가 왜 투자해야하는지부터 출발하여 금융지식과 투자방법, 실전경험에 아우르는 내용을 총괄적을 다룬다. 특히 아파트 전세투자에 관한 현실적인 경험들을 마주할 수 있다는 점이 인상적인 책이었다.

 

1장 왜 투자해야 하는가? Why

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

- 아파트는 필수재인 동시에 투자재이다. 그래서 투자수요에 따라 가격이 파동에 가까운 움직임으로 상승해왔다.

- 인플레이션의 영향을 받지 않는 사람은 없다. 돈을 자산으로 바꿔야 하며 그 방법이 곧 투자다.

02 월급은 절대 오르지 않는다.

- 당신의 근로소득의 증가속도는 점점 더 느려질 것이다. 즉 직장인을 위한 자본주의는 없다. -> 투자를 시작하라

- 정부,기업,가계의 소득분배 불균형이 심화되고 있다. 정부,기업은 상승하는 반면 가계소득은 줄고 있다. 즉 당신의 월급만 오르지 않는다.

03 당신마저 관심없는 당신의 노후

- 노후준비차원에서도 투자가 필요하다.

04 직장생활 0년차 당신의 현주소

- 투자는 당신과 가족의 경제적 안정을 위해 필수적이다.

 

2장 당신의 돈이 가야할 방향 Direction

01 직장인의 투자전략

- 시간과 무관히 돈을 버는 사람이 되라 -> 자본 시스템을 구축하라!

- 자산과 부채를 구별하라. 돈을 쓰는 방식이 중요하다. 부채가 아닌 자산에 집중하라 (부자아빠 가난한 아빠와 같은 맥락의 이야기이다.)

- 먼저 시간을 투자하여 돈을 버는 투자자가 되어라 이는 장기적으로 시간 투자 없이 돈을 버는 길을 열어준다.

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는법

- 결국 자산에 쓰라는 말을 하고 있다.

- 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함을 가져라

03 내가 부동산을 선택한 이유

- 결국 투자를 통해 인플레이션보다 많은 이익을 내야한다.

- 부동산은 정보대칭과 레버리지라는 장점이 있으며 일정한 패턴이 존재한다.

- 정보대칭 : 개인 대 개인의 거래이고, 등기부등본 같은 공개서류만 잘 살펴봐도 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악가능하다.

- 주식은 부동산에 비해 그 가치를 파악하기 어렵다.(재무제포 등 공시정보로 미루어 짐직하는 것이 전부이다.)

- 부동산은 실제 매물 확인도 가능하고 정보도 쉽게 얻을 수 있다. 높은 기대 수익과 무이자 레버리지 활용이 가능하다.

- 전세가율이 높으면 아파트매입이 더 수월하다. 전제라는 임대차 제도가 있기 때문이다. 전제금을 레버리지로 활요한다.

 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 - 사례소개 What

투자 우선순위

1. 입지 : 사람들의 선호도와 수요(일자리, 교통, 주변환경, 접근성, 학군 등)

2. 신축/구축 여부

- 부동산이 저평가 되었는지 아닌지를 판단하는 것이 첫번째 기준이다.

- 결국 개인간의 거래이다. 상대방의 입장을 고려하고 인내심을 갖는 것이 중요하다.

- 좋은 관계가 우선이다. 중개인,임차인과 좋은 인연을 맺어라.

 

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원 : 분당 21평 아파트

- 투자대상으로 적합한 물건을 찾기 수월한 시기가 있다. -> 6월초~8월중순 여름 비수기 / 11월초~1월말 겨울비수기(계절상의 이유)

- 저평가 여부를 알려면 가치와 가격을 동시에 볼줄아는 안목이 필요하다.

- 가치는 쉽게 보이지 않으며 그래서 열심히 공부해야 한다.

- 결국 핵심은 경험과 공부이다.

- 비교대상이 많은 수록 가치판단의 정교함을 견고해 진다.

- 부동산은 발로하는 것이다. 책상에서 하는 것이 아니다.

 

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘려라 : 수지 32평 아파트

- 임장 후 모니터링은 각 지역 부동산의 시세흐름과 변화를 찾아 원인을 분석함으로써 투자에 대한 안목을  쌓으며 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

- 아는 지역을 넓혀 비교 대상을 늘려라

- "나는 시장을 예측하지 않는다. 대신 언제일지모를, 가치 대비 싼 가격에 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다."

- 철저히 저평가 여부에 집중하라

 

- 전세투자 : 무이자 전세 보증금을 레버리지로 하여 자산을 사는 방식의 투자

- 매매과정은 물론 임대과정에도 신경써야 한다.

- 경험은 곧 실력, 핵심은 가치투자 -> 저평가여부!

 

4장 성공투자를 위한 필수지식 Concept

01 종잣돈 마련 법

- 절약(지출 분석 & 정리), 자본재배치

02 시세차익형투자(전세투자)

- 안정적인 월급이라는 현금흐름을 가진 직장인의 경우 월세투자보다 전세투자가 더 주요한 전략이 될 것

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

- 저평가 여부 확인 방법

1) 계약하기전 더 많은 대상을 살피고 비교해봐야 한다.

2) 아는 지역을 늘려야 한다.

- 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가는, 건당 리스크가 작은 물건인지 확인 -> 투자는 발로 한다.

05 시스템 투자의 원리

- 여러채를 장기보유하는 방식

 

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼

01 투자기준

- 전국의 권역별 부동산 시장의 움직임이 모두 다르다

1) 저평가여부

2) 적은 투자금

3) 리스크 감당여부

 

02 지역선정

1) 전세가율

2) 입주물량

3) 미분양 현황 등 확인

 

03 임장 전 지역조사

- 입자기 좋은 곳(일자리, 교통, 접근성, 환경, 학군, 분위기, 위상, 쾌적함 등)

1) 일자리

- 근로소득 통계와 산업 분류별 일자리 통계를 이용하라.

- 핵심인 근로자 수와 급여액 파악이 가능하다.

-> 국세청 - 국세통계홈페이지 - (시,군,구별 근로소득 연말정산신고현황 / 산업분류별 일자리 통계)

 

2) 교통

- 대중교통

- 특히 수도권은 도로 혼잡도가 높기에 지하철의 영향을 크게 받는다.

- 비교적 지방부동산은 대중교통 의존도가 덜하다.

-> 네이버 지도 등

 

3) 환경

- 편의시설 및 자연환경(공원 등)

-> 지적편집도(지적도) 확인. 주거지역, 산업지역, 자연녹지지역 구분 및 비율확인 가능. 그 후 직접가지 확인하기

 

4) 학군

- 특목고 진학률이 높고 성적이 우수한 중학교 / 초품아(초등학교를 품은 아파트)

-> '아파트 실거래가'app을 통해서 확인 가능하다.

 

5) 지역분위기와 스토리

- 인구구성과 연령분포를 확인하라

-> '통계지리 정보서비스' 사이트에서 시,군,구,동별 인구 분포확인이 가능하다.

-> 국가통계포털 - 국내통계 - 주재별 통계 - ...

-> 위키백과 지역검색,조사

 

6) 가격

- 임장지역의 모든 아파트를 조사한다. 좋은 물건 찾는데 왕도는 없다.

-> 네이버 부동산 사이트 + 중개소전화

 

04 지역을 눈에 담는 현장조사

1) 부동산 임장 = 현장조사

- 목적 : 정보의 진위여부 확인 및 지역에 대해 제대로 익히기, 부동산 입지와 가격을 정확히 파악

- 그 후 중개소 방문 -> 휘둘리지 않기 위해

- 지역주민처럼 그 동네에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 등을 현지인 보다 더 잘 숙지하는 것이 관건이다. 많이 가봐야 한다.

T. 결국 부동산과 주식투자는 근본적인 가치투자로서 그 모양은 다르지만 핵심은 같은것 같다.

 

2) 중개소 방문

- 집구조와 내부상태, 매도 상황 정도를 확인

- 높은 선호도 순으로 확인한다.

- 입지와 가격 파악을 위해 질문하라. (일자리, 환경, 교통, 학군, 단지특성 및 가격)

- 조사한 내용을 맹신하고 질문을 생략하거나 아는체하는 것은 금물이다.

 

3) 매물확인

- 실제 물건 확인, 집의 상황을 물어보라. 매도 사유나 거주자가 누구인지 사정은 어떠한지

 

4) 중개소로 돌아와서

- 중개인을 통해 오늘 본 매물의 정보(동/호수, 잔금지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등)을 정리

- 등기부등본 확인

-> 현장의 중요성

 

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- 현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다.

- 노하우나 기술보다 중요한 것은 다름 아닌 태도이다. 무슨 일이든 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 세상에 쉬운 일은 없다.

 

- 수월한 임대 조건

1) 가격 2) 집상태 3) 입주가능 시기 4) 사람

 

부동산 시장의 특징 : 수요와 공급간의 시간차

- 능어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는데 꽤 긴 시간이 소요된다. 수요가 는다고 해서 완성품을 즉시 공금할 수 있는게 아니기 때문이다.

 

- 투자에 필요한 절대적인 시간을 마련하라 -> 우선순위 재 설정